Conforme a la Ley N° 30933, el desalojo notarial o desalojo express, es un procedimiento especial con intervención notarial y de ejecución judicial. La finalidad es que el bien inmueble sea restituido al arrendador en un corto tiempo, siempre y cuando el arrendatario se haya sometido expresamente a esta ley.
Cabe señalar que este procedimiento especial pasa por 2 etapas de competencia: Ante Notario público y ante Juez de Paz Letrado
1.Requisitos que debe contener el contrato de arrendamiento
Dentro de los requisitos que debe contener el contrato de arrendamiento para que pueda hacerse efectivo el desalojo notarial express estan:
En primer lugar, dicho contrato debe contener 2 cláusulas importantes, La cláusula de allanamiento futuro y la clausula de sometimiento expreso a la Ley de desalojo con intervención Notarial (Ley N° 30933).
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Asimismo, el arrendador debe contar con una cuenta de ahorros donde el inquilino abonará la renta pactada.
2.Causales para solicitar el desalojo express
Al respecto, existen 2 causales para solicitar el desalojo de un inquilino:
2.1.Que el plazo del contrato de arrendamiento haya vencido y/o
2.2.el incumplimiento del pago de la renta del alquiler. Sobre el particular, la única manera de constatar que se ha cumplido o no con el pago de la referida renta, será presentando la constancia de pagos realizados a la cuenta de abono establecida en el contrato.
3.Requisitos del procedimiento
Los requisitos para que proceda el desalojo notarial express son:
3.1.La individualización del inmueble materia de desalojo notarial, el cual debe estar consignado en el contrato de arrendamiento de manera inequívoca y precisa.
3.2.El contrato de arrendamiento debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o en Escritura Pública.
3.3.Las adenda o modificaciones, de existir, deben cumplir con la misma formalidad.
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4.Procedimiento
En la primera etapa de este tipo de desalojo, debe presentarse una solicitud escrita ante Notario Público, indicando lo datos del propietario o arrendador (nombre, domicilio, DNI, firma) y los datos del arrendatario (nombre, domicilio contractual, DNI). Además, debe adjuntarse la copia legalizada u original del FUA ola escritura pública del contrato de arrendamiento.
Por último, se debe adjuntar la copia legalizada u original de la carta notarial, cursada al arrendatario donde se le requiere la restitución del inmueble ya sea por vencimiento de plazo o por resolución contractual por falta de pago.
Cabe precisar que el notario deberá constatar el cumplimento de los requisitos de procedibilidad y luego notificar al arrendatario, quien tendrá un plazo de 5 días hábiles, para oponerse de ser el caso. Luego el notario extenderá un acta indicando las causales y declarando la procedencia del desalojo. De esta manera, se constituye un título ejecutivo listo para proceder al lanzamiento. Finalmente, remitirá copia legalizada del expediente al Juez de Paz Letrado del distrito donde se ubica el inmueble materia de desalojo.
5.¿Cómo puede oponerse el inquilino?
El arrendatario puede oponerse al desalojo express alegando:
5.1.La renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento (siempre que contenga las mismas formalidades que el contrato original)
5.2.Presentando la constancia de transferencia o voucher, que acrediten el pago de la renta a la cuenta de abono indicada en el contrato.
5.3.Señalar, de ser el caso, el incumplimiento de las formalidades establecidas por la ley 30933 .
En tal sentido, si no se configura ninguna de las causales señaladas, el notario deberá finalizar el trámite. Para tal efecto, comunica al solicitante y levantará un acta no contenciosa, con lo que concluirá el trámite de desalojo notarial express.
6.Etapa judicial
El trámite y la etapa judicial para el desalojo express es obtenida mediante el Acta Notarial. Por consiguiente, el arrendador debe presentar una solicitud de lanzamiento ante un Juez de Paz Letrado, quien en el plazo de 3 días una vez verificados los requisitos exigidos por esta ley, deberá emitir una resolución judicial ordenando el lanzamiento y el descerraje de ser necesario.
Finalmente, el Juez oficiara a la Policía Nacional del Perú para que, en un plazo de 2 días hábiles, garantice la ejecución del desalojo. Culminado el proceso, el arrendador podrá solita ante el juez, el pago de costas y costos del proceso, incluido los gastos notariales.
7.Protocolo judicial para el desalojo express
Recientemente, el Consejo Ejecutivo del Poder Judicial emitió un protocolo para la gestión de los procesos de desalojo express. Dicho protocolo facilita en corto tiempo recuperar los inmuebles arrendados y simplifica el proceso de lanzamiento para que el caso se resuelva rápido.
Cabe recordar que que para que esta medida se pueda utilizar, primero el contrato de arrendamiento debe estar vencido o que el demandado esté atrasado meses de renta. Además, una vez que se procede al lanzamiento se desalojará a quien esté en el inmueble, incluso a quienes no hayan sido parte en el proceso.
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7.1.¿Qué pasos se deben tener en cuenta?
Ya hemos visto que que cuando se realiza el contrato, debe incluirse una cláusula de “desalojo exprés”. Por ello es vital que ambas partes (arrendador y arrendatario) legalicen sus firmas ante el notario público para la legalidad de las rúbricas.
Como segundo paso debe solicitarse al notario la revisión del contrato para que una vez aprobado, lo pueda elevar a escritura pública. En tal virtud, estos 2 pasos son necesarios para que se pueda hacer valer el “desalojo exprés” pues muchos arrendatarios creen que es suficiente con colocar la cláusula de “desalojo exprés”. Pero no es así, todo tiene que estar notariado.
Con este protocolo se busca que la judicatura acorte el tiempo para que puedan resolver el caso.
7.2.Deudor judicial moroso
Mediante el portal del Poder Judicial, se podrá consultar la información de un deudor judicial moroso (sea persona natural o jurídica), declarado como tal mediante resolución judicial, tras incumplir con una obligación dentro de un plazo establecido.
7.3.Plazo para desalojar al inquilino moroso
Sobre el particular, el protocolo del Poder Judicial establece un cronograma con dos instancias. Así, la primera etapa toma 26 días hábiles y la apelación, que es la segunda instancia, toma 25 días. Por tanto, en caso se ratifique la demanda, el desalojo se lograría en 51 días hábiles.
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Toma nota
- Para proteger tu inmueble es mejor hacerlo por la vía notarial. Si bien se incurren en ciertos pagos, es la manera correcta como se debe realizar un contrato formal.
- Una vez que el juez termina el proceso y se acredita que el demandado adeuda la renta, este pasa a ser inscrito en el Registro de Deudores Judiciales Morosos.
- Recomendamos antes de alquilar un inmueble, hacer un seguimiento al posible inquilino para conocer si tiene antecedentes policiales, o denuncias vigentes. También si está reportado negativamente en Infocorp.
- Adicionalmente, solicitar documentación necesaria como DNI vigente, boletas de pago si trabaja en planilla en una empresa.
- También es recomendable verificar si la dirección que está brindando como referencia es correcta.
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