El arrendar o alquilar un bien inmueble, conlleva algunos riesgos. Por ejemplo, el inquilino no paga la renta o no se quiere ir del inmueble. No obstante, existen diversas herramientas para reducir esos riesgos:
Consejos para evitar que un inquilino moroso se quede con tu propiedad – Mi Abogado en Casa Perú
Si aun habiendo tomado todas las previsiones tu inquilino no paga y no quiere dejar tu propiedad, te decimos como proceder.
Formas para tratar con un inquilino que no paga y no se va
Al respecto cuentas con 3 herramientas para que puedas escoger la vía idónea para recuperarde tu inmueble.
1. La conciliación extrajudicial
El objetivo es llegar a un acuerdo respecto al monto que el inquilino entregará al arrendatario o si se prescindirá de este. Además, se deja establecido un plazo para que el inmueble se desocupe. Cabe mencionar que dicho acuerdo quedará plasmado en un acta de conciliación que tiene la calidad de una sentencia judicial.
Por otro lado, si no llegan a un acuerdo o el inquilino no asiste a conciliar, se podrá accionar en la vía judicial.
2.Negociación
El arrendador y el inquilino pueden negociar la salida de este último, a cambio de una suma de dinero. Una ventaja de la negociación es el ahorro en tiempo y dinero pues no se tendrá que contratar un abogado e ir al poder judicial.
Sin embargo, si no se deja todo documentado, se corre el riesgo que el inquilino se quede con el dinero y no desocupe tu propiedad.
3. La vía judicial
Acudir al poder judicial es otra alternativa para recuperar tu inmueble. Esto implica solicitar a un juez que ordene la desocupación del bien y la entrega al arrendador. Una desventaja es enfrentarse a la gran carga procesal del poder judicial.
Si la conciliación o la negociación no dieron resultado, debes proceder en la vía judicial a través de una demanda de desalojo
Tipos de desalojo
Mencionaremos las vías por las que puedes desalojar a un inquilino por falta de pago.
1. Desalojo con intervención notarial
Este procedimiento, regulado en la Ley 30933, se puede utilizar en caso el inquilino no cumpla con el pago del arrendamiento o su contrato haya vencido.
Para tal efecto, dentro del contrato de arrendamiento debe incluirse una cláusula de allanamiento a futuro y una cláusula de sometimiento expreso a lo establecido en la Ley 30933.
Esta cláusula de sometimiento expreso a la mencionada ley debe contener de forma expresa e indubitable la decisión de ambas partes, que se someterán a la competencia del notario para la constatación de dicha causal y la ejecución del desalojo por parte del juez de paz letrado.
Asimismo, debe incluirse en el contrato una cláusula donde esté consignando el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero, en la cual el arrendatario deberá abonar la renta convenida en el contrato de arrendamiento. Igualmente, el inmueble materia de desalojo notarial debe encontrarse individualizado inequívocamente; y dentro del contrato de arrendamiento debe consignarse las referencias precisas de su ubicación.
Adicionalmente, el contrato de arrendamiento debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), o en escritura pública.
2. Desalojo por cláusula de allanamiento
Sobre el particuñar el desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Pero, si se ampara la demanda, el lanzamiento solo puede ejecutarse luego de seis días que se haya vencido el plazo.
Es importante que los contratos de arrendamiento de inmuebles cuenten con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, para aquellos lugares donde no haya notario público.
El juez deberá notificar la demanda al arrendatario para que en un plazo de seis días, pueda acreditar si el contrato de arrendamiento se encuentra vigente o si el pago del alquiler adeudado se canceló. De vencerse el plazo de seis días y no se acredita lo señalado en el párrafo anterior, el juez deberá ordenar el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.
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3. Desalojo a través del proceso único de desalojo
Mediante el Decreto Legislativo 1177 se otorga a los arrendadores la posibilidad de desalojar a inquilinos a través de un proceso único de desalojo. Para tal fin se crearon 3 formularios:
- FUA: Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda.
- FUAO: Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda.
- FUAL: Formulario Único de Arrendamiento – financiero (Leasing) de Inmueble destinado a vivienda.
Vale indicar que los formularios tienen mérito de ejecución si fueron suscritos ante un notario o juez de paz letrado y se inscriben en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda – RAV. También pueden inscribirse en el Registro de Predios de la Sunarp.
Es importante señalar que para poder tramitar el proceso único de desalojo, el contrato debe tener el expreso e irrevocable consentimiento del arrendatario (inquilino) a favor del arrendador para que este último conozca la puntualidad o morosidad respecto al pago de la renta que se haya acordado.
4. Desalojo judicial a través de la vía sumarísima
Es el procedimiento más recurrido para solicitar el desalojo en el Perú cuando el inquilino no cumpla con el pago de la renta. Esta demanda se tramita en el proceso sumarísimo. Sin embargo, dependiendo de las acciones a tomarse previo a la interposición de la demanda, puede tramitarse ante el juez de paz letrado o ante el juez especializado.
Carta notarial
Hay que tener cuidado con el envío de la carta notarial requiriendo el cumpliento de pago pues esto implicará, en caso el inquilino no cumpla con dicho pago, que el contrato ha fenecido. Por consiguiente, el arrendatario quedaría constituido como poseedor precario y por tanto el arrendador no podrá interponer la demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino por ocupación precaria y quien deberá conocer el proceso de desalojo es un juez especializado.
Cuando el juez competente es el especializado, la demora es mucho mayor, pues es posible que llegue a la Corte Suprema a través del recurso de casación. Por ello, el periodo de espera del arrendador para recuperar su propiedad se prolonga.
Por tanto, si lo que se pretendes es una vía rápida, es preferible enviar la invitación a conciliar, para que en caso no se arribe a un acuerdo se interponga la demanda de desalojo en la vía judicial. En tal sentido, el proceso lo conocerá un juez de paz letrado y no uno especializado. Así, el inquilino, en caso de impugnar, solo podrá llegar hasta el recurso de apelación y no casación.
Toma nota
- Debes contar con un buen contrato de arrendamiento, que permita un proceso de desalojo rápido dentro de las opciones mencionadas.
- La vía más rápida sería la negociación, siempre que el inquilino esté adecuadamente asesorado por un abogado.
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