Recientemente se publicó en el Diario Oficial El Peruano, el Decreto Legislativo 1568. Dicha norma tiene el propósito de regular el régimen de la propiedad horizontal en el que existen unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que se caracterizan por compartir bienes y servicios comunes.
Decreto Legislativo 1568
Este decreto tiene como fin promover una adecuada convivencia entre los propietarios de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman edificaciones que por compartir bienes y servicios comunes requieren implementar el régimen de la propiedad horizontal.
En este contexto, el aludido decreto fue emitido debido a la existencia de nuevas necesidades de las viviendas multifamiliares, así como de las edificaciones que se encuentren reguladas bajo el régimen de la propiedad horizontal. Cabe mencionar que a través del presente decreto se estaría actualizando la normatividad establecida en la Ley Nº 27157.
Con anterioridad, la propiedad horizontal era un régimen que se encontraba establecido y regulado bajo la normativa de la Ley Nro. 27157 y su reglamento. Sin embargo, se vio la necesidad que el régimen de propiedad horizontal sea individualizado bajo una propia y exclusiva norma.
¿Que es la propiedad horizontal?
Si bien es nuestro Código Civil vigente no define a la propiedad horizontal, el Decreto Legislativo 1568 si lo define. Así, señala que es un régimen jurídico en el que existen unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, que se caracterizan por compartir bienes y servicios comunes.
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Ambito de aplicación del régimen de propiedad horizontal
Al respecto, la obligatoriedad de este régimen es aplicable únicamente cuando las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva pertenecen a distintos propietarios. Por otro lado, en el caso que las unidades inmobiliarias correspondan a un solo propietario, este régimen sólo es facultativo.
En cuanto a las edificaciones, será aplicable el régimen de propiedad horizontal única y exclusivamente cuando estas se encuentren terminadas y cuenten con su respectiva autorización emitida por la propia Municipalidad.
Aspecto más relevantes
A continuación señalaremos los spesctos relevantes de la ley sobre el nuevo régimen de propiedad horizontal.
1.Prehorizontalidad
El referido decreto determina que el propietario puede recurrir a la prehorizontalidad. Esta figura se origina cuando se anota preventivamente en la partida registral la pre declaratoria de la edificación, el pre reglamento interno y la pre independización de las unidades inmobiliarias que lo conforman. Sin embargo, el propietario tiene la elección de constituir la prehorizontalidad,pues con la sola inscripción de la pre declaración de edificación puede decidir si utilizar el régimen de propiedad horizontal.
2.Propiedad Horizontal de hecho
La “Propiedad Horizontal de hecho” se constituye cuando surgen las siguientes eventualidades:
a) La edificación reúna las características para estar sujeta al régimen de la propiedad horizontal, se haya transferido como mínimo una unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva a un propietario distinto, y no cuente con un reglamento Interno.
b) Existan unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que comparten bienes comunes, y que en sus títulos constitutivos o traslativos se les hayan asignado derechos con diferente denominación.
En esa línea, cuando se constituye la propiedad horizontal de hecho, su regulación se da a través del decreto bajo comentario, en donde se encuentran ya establecidos sus derechos y obligaciones de los propietarios y la forma de como esta será administrada bajo el nombramiento de una presidente y la creación de su reglamento.
3.Derecho de sobreelevación y ejecución de obras
Mediante este derecho se entiende como sobreedificar o subedificar uno o más pisos por encima o por debajo de las construcciones ya existentes de un predio edificado total o parcialmente, correspondiendo la titularidad de lo edificado al titular del referido derecho.
Una vez constituida la sobreelevación, se requiere modificar el reglamento interno y de su inscripción. Además, al constituirse este derecho puede darse la modificación de porcentajes de participación sobre los bienes comunes. Para tal fin, se requerirá el voto de no menos del 75 % de los porcentajes de participación de la junta de propietarios para su aprobación.
4.Aplicación del régimen no solo a las edificaciones urbanas
Sobre el particular, se desliga la aplicación del régimen solo a las edificaciones urbanas, pudiendo compartir bienes y servicios comunes.
Igualmente, la culminación de la edificación no es presupuesto para constituir el régimen en el caso de habilitaciones tipo club, temporales o vacacionales.
5.Propietarios distintos
En tal virtud, no es necesario que las unidades destinadas a aprovechamiento exclusivo pertenezcan a propietarios distintos. Por ello, se hace la distinción entre régimen facultativo y régimen obligatorio.
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6.Administrador
Otra disposición relevante, es la obligatoriedad del cargo de administrador, ya sea un propietario u otra persona. Además, se fijan sus obligaciones y derechos y se dispone que a falta de nombramiento del administrador, ejerce sus funciones el presidente de la Junta de Propietarios.
Toma nota
- La prehorizontalidad, tiene como fin novedoso atribuir a la anotación preventiva una vigencia directa hasta el fin de la vigencia de la licencia de edificación.
- Sobre los bienes comunes, se le incluyó el derecho de sobrelevación y el servicio de saneamiento como lo es el agua y desagüe.
- Se crea un registro administrativo de administradores, para lo cual reglamento debe establecer su propósito y funcionalidad.
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