¿Cómo puedo desalojar a un inquilino que no tiene un contrato escrito?. Si tienes solo un acuerdo verbal con tu inquilino y quieres desalojarlo, explicamos como debes proceder.
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1.¿Los contratos de alquiler pueden ser verbales?
Cuando un propietario deciden alquilar un inmueble de su propiedad, una de las primeras cosas que considera es la celebración de un contrato. Ahora bien, cuando escuchamos la palabra «contrato» asumimos que se trata de un documento que debe seguir ciertas formalidades (cláusulas por escrito y requisitos).
No obstante, en nuestro ordenamiento jurídico un contrato de alquiler es, en esencia, el acuerdo entre dos partes para regular sus intereses respecto al uso de un inmueble a cambio de un pago mensual (renta). De esta manera, no existe norma que exija alguna formalidad, como por ejemplo que el contrato debe celebrarse de forma escrita. Al respecto, ya hemos visto en otro artículo que no están prohibidos los contratos verbales en nuestro país:
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Por consiguiente, es válido un contrato de arrendamiento celebrado, por decirlo de alguna manera, de forma verbal.
2.¿Como demostrar que existe un contrato de alquiler verbal?
Sobre el particular, si el contrato no ha sido celebrado de manera escrita, se necesitará de ciertos elementos que permitan demostrar el acuerdo existente entre el inquilino y el propietario. A modo de ejemplo, el acuerdo se puede acredita con correos electrónicos, recibos de alquiler, el pago de impuestos a la SUNAT, mensajes y en general cualquier prueba que ayude a evidenciar la relación entre ambas partes.
3.¿Cómo se prueba el plazo del contrato?
Al respecto, es complicado probar el plazo del contrato, por lo que en la mayoría de los casos son considerados como contratos de plazo indeterminado (sin plazo de vencimiento). Por tanto, conforme al Artículo 1703° del Código Civil. para finalizar dicho contrato bastará que el arrendador somunique al inquilino, vía una carta notarial, el fin del arrendamiento
4.Desalojo por ocupación precaria
Un ocupante precario es aquella persona que posee un bien inmueble sin título o con título fenecido. Así, el inquilino que sigue viviendo en el inmueble, a pesar de tener un contrato de arrendamiento vencido o resuelto por falta de pago o por cualquier otro motivo será un ocupante precario.
Es importante mencionar que la ley señala que un ocupante precario puede ser desalojado por el arrendador, el propietario, el administrador, o por cualquier persona que considere tener derecho a que se le devuelva el bien.
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5.¿Se puede desalojar a un inquilino que no tiene contrato de alquiler escrito?
Hemos visto que el contrato de alquiler no necesariamente tiene que estar plasmado en un documento para tener existencia y validez. Sin embargo, los contratos celebrados de manera verbal, por lo general, son difíciles de probar. Por ello, la mayoría de propietarios deciden celebrar contratos escritos.
En este contexto, aunque puede resultar dificil de probar, la ausencia de un contrato escrito de no impide iniciar un proceso de desalojo. Como consecuencia, el arrendador no solo tendrá que probar la resolución o vencimiento del contrato sino también la existencia del mismo.
6.Proceso de desalojo de un inquilino sin contrato escrito
En el proceso de desalojo por ocupación precaria el arrendador deberá acreditar la propiedad del bien y el inquilino deberá acreditar que lo posee en virtud de un título.
En esta linea, el arrendador deberá acreditar en primer lugar la existencia de dicho contrato. Para tal fin, deberá recurrir a distintos medios probatorios, como los pagos a la Sunat por renta de primera categoría.
Cabe indicar el proceso de desalojo de un inquilino sin contrato escrito se tramita vía proceso sumarísimo. Asimismo, el propietario deberá interponer una demanda de desalojo invocando los fundamente de hecho y derechos que sustentan su pretensión y realizando previamente una invitación conciliatoria al inquilino.
Posteriormente, el inquilino tendrá un plazo máximo de 5 días para contestar la demanda. Luego, las partes deberán asistir a una audiencia única en la que se actuaran los medios probatorios y se realizarán los descargos correspondientes. El juez deberá resolver el caso concreto emitiendo sentencia el mismo día.
En caso de que la demanda haya sido declarada fundada, el vencedor podrá solicitar que se efectúe el lanzamiento a partir de 6 días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia.
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Toma nota:
- El propietario debe alegar en la demanda que la declaración de voluntad no pudo manifestarse de manera escrita, lo cual no le resta eficacia al acto jurídico celebrado.
- Además, el demandante debe adjuntar copia certificada del Acta de Conciliación Extrajudicial, para acreditar que trató de solucionar extrajudicialmente el conflicto pero el demandado no aceptó.
- El arrendador deberá adjuntar lo medios probatorios pertinentes como el título de propiedad.
- Los medios probatorios más importantes son aquellos que acrediten la existencia del contrato como los pagos a la Sunat, los recibos de pago del alquiler, declaración de parte, entre otros.
Etiquetas: derechos del inquilino sin contrato perú
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