Si vas a alquilar por primera vez un inmueble de tu propiedad, quizás habrás escuchado sobre las rentas de primera categoría. Así, en este artículo explicaremos que son las rentas de primera categoría y como se determina el correspondiente impuesto.
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1.¿Qué son las rentas de primera categoría?
Al respecto, se consideran rentas de Primera categoría:
1.1.Ingresos por alquileres.
Se refiere a los ingresos obtenidos por el arrendamiento y subarrendamiento de predios (terrenos o edificaciones) incluidos sus accesorios. Así como el importe pactado por los servicios suministrados por el arrendador (persona que da en alquiler) y el monto de los tributos que tome a su cargo el arrendatario (inquilino) y que legalmente corresponda al arrendador.
1.1.2.Predio
Sobre el particular, se entiende por «predio» a las divisiones materiales que se hacen del suelo para su apropiación por el hombre. En esta línea, se entiende por «predio rústico» al inmueble que, aún dentro de las poblaciones, está dedicada a uso agrícola, forestal o pecuario, inclusive sus construcciones y edificios, aunque éstos, total o parcialmente, se destinen a vivienda.
Por último, se entiende por «predio urbano» al que está situado en centro poblado y se destina a vivienda o a cualquier otro fin urbano. Igualmente, a los terrenos sin edificar que tengan todas las obras de habilitación urbana consideradas en la respectiva licencia de urbanización.
1.1.3.Renta bruta
En el caso del arrendamiento de predios, para determinar la Renta Bruta, si el monto del alquiler total del año resulta inferior al 6% del valor de autoavalúo del año 2022 (en base al cual cada municipalidad cobra el Impuesto Predial), se deberá declarar como Renta Presunta el 6% del valor de autoavalúo.
Por otro lado, tratándose de subarrendamiento, la Renta Bruta está constituida por la diferencia entre el alquiler que el subarrendatario le paga al subarrendador y el monto que éste deba abonar al propietario. Cabe mencionar que esta presunción no será de aplicación cuando se trate de las transacciones previstas en el numeral 4 del artículo 32 de la Ley del Impuesto a la Renta (valor de mercado), o previstas en el artículo 32-A de dicha Ley (precios de transferencia).
1.2.Cesión temporal de bienes muebles e inmuebles
Los ingresos obtenidos por la locación o cesión temporal de bienes muebles o inmuebles (distintos de predios), así como los derechos sobre éstos o sobre los predios.
1.3.Mejoras incorporadas
También se considera renta de primera categoría, el valor de las mejoras incorporadas en el bien por el arrendatario o subarrendatario (inquilino), en tanto constituyan un beneficio para el propietario y en la parte que éste no se encuentre obligado a reembolsar.
1.4.Cesión gratuita de predios
En caso ceda un predio gratuitamente o a precio no determinado, se deberá declarar como Renta Ficta el seis por ciento (6%) del valor de autoavalúo del año 2022, importe que debe considerarse como ingreso bruto. Ahora bien, si existiera copropiedad de un predio, no será de aplicación la renta ficta cuando uno de los copropietarios ocupe el predio, tenga la posesión o ejerza alguno de los atributos que confiere la titularidad del bien.
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1.5.Cesión gratuita de bienes muebles e inmuebles distinto de predios
En este caso se deberá declarar como Renta Ficta el 8% del valor de adquisición, producción, construcción o de ingreso al patrimonio de los referidos bienes, importe que debe considerarse como ingreso bruto.
Respecto al calculo del impuesto a pagar estamos dejando un video donde explicamos cmo efectuarlo.
2.¿Qué comprobante se emite por alquiler?
Sobre el particular, el comprobante de pago es el recibo de arrendamiento que un persona emite cuando arrienda un inmueble a su inquilino al momento que este le paga el monto del alquiler.
Para tal efecto, los requisitos para el arrendador son contar con RUC y Clave Sol y tener registrado en el RUC que está afecto rentas de primera categoría. Ahora bien, el tipo de comprobante dependerá de la forma en que el propietario efectúe el pago. En tal sentido, deberá entregarle al inquilino el original del Recibo por Arrendamiento – Formulario 1683 o la versión digital o impresa del Formulario Virtual 1683.
Es importante mencionar que estos recibos le servirán al inquilino para sustentar gasto para efectos tributarios. Por ejemplo, las personas que generan rentas del trabajo, pueden deducir un adicional de 3 UIT, incluyendo los gastos por concepto de arrendamiento y/o subarrendamiento de inmuebles hasta por un 30% del monto del alquiler.
3.¿Cuánto se paga a la Sunat por alquiler de local?
4.¿Qué sucede si por error pago un tributo con un periodo errado? ¿Cómo puedo subsanarlo?
5.¿Qué pasa si mi inquilino no me paga un mes, igual debo pagar a la Sunat?
Al respecto, a pesar que tu inquilino no te pague el alquiler, deberás pagar el impuesto pues las rentas de primera categoría se rigen por el principio de lo DEVENGADO. Dicho principio establece que basta con que se hayan producido los hechos generadores del ingreso gravado, en este caso el alquiler, para que el propietario se encuentre obligado a declarar y pagar el impuesto, independientemente de la fecha de pago o cobro.
6.¿Qué pasa si no me dan el recibo de arrendamiento en Perú?
Al respecto, si el arrendador no te entrega el formulario virtual 1683 con el pago del impuesto, puedes presentar tu denuncia en el portal web de la Sunat.
Ahora bien, algunos arrendadores pretenden condicionar la entrega del recibo o voucher del pago del 5% de impuesto a un mayor pago del alquiler mensual. Por ejemplo, si el inquilino paga S/1,000 mensuales, el arrendador le dice que si quiere que le entregue el recibo debe pagar S/1,100 mensuales para «cubrir» el impuesto a pagar que tienen que pagar. Sin embargo, esto no es correcto pues ese impuesto es de cargo del arrendador. Por tanto, no puede ni debe trasladar esa carga al inquilino. Por otro lado, algunos propietarios o arrendadores ofrecen al inquilino hacer un descuento a cambio de no entregar el recibo. Esto tampoco es correcto.
Para finalizar, puedes reportar también estos hechos en el portal web de Sunat indicando los datos del arrendador. Si no conoces el RUC del arrendador puedes dejar ese dato en blanco.
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7.Arrendamiento de bienes muebles
Se debe contar con acta de entrega y recepción de bienes, documentos que acrediten que dichos bienes estuvieron en posesión del contribuyente.
Toma nota
- Le corresponde pagar el impuesto al propietario. No obstante, le corresponde al inquilino en caso subarriende todo o parte del inmueble que ocupa.
- A los pagos del impuesto a la renta de primera categoría se les denomina “declaración y pago”.
- El cálculo mensual y anual del impuesto a la renta de primera categoría se puede determinar de dos formas.
- Sobre la base de la Renta Bruta (total de ingresos obtenidos), aplicando la tasa efectiva del 5%.
- Sobre la base de la Renta Neta (total de ingresos obtenidos – 20%), aplicando la tasa del 6.25%. Con cualquiera de estas formas, el resultado será el mismo.
- Si el arrendador no paga el impuesto y por tanto no te entrega el recibo no podrás acreditar que has cumplido con pagar el alquiler ante ninguna autoridad. Como usuario es tu deber y derecho exigirle comprobante. El que haga descuento no cambia eso.