¿Cuánto tiempo tarda el banco en ejecutar una hipoteca? Marita y Renato hipotecaron su casa hace un par de años. Lamentablemente ya no pueden seguir pagando las cuotas correspondientes y están sumamente preocupados. Por ello, nos preguntan cuánto tiempo tarda el banco en ejecutar una hipoteca. Sigue leyéndonos para enterarte que respuesta les brindamos.
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1.¿Qué es la hipoteca?
La hipoteca es un derecho real de garantía que se puede definir como la afectación de un bien inmueble en garantía de un crédito para la realización publica de su valor en caso de incumplimiento.
En la hipoteca, el deudor se mantiene con la posesión del bien y gracias a ello puede realizar los actos correspondientes para generar el capital con el que pagará la deuda. Por ejemplo, percibir los frutos que genere el inmueble.
Cabe precisar que la hipoteca es accesoria a una garantía crediticia. Por tanto, esta existe de manera accesoria y tiene como función asegurar el cumplimiento del crédito. Ante el incumplimiento, debe satisfacer el crédito con la venta del inmueble.
2.¿Qué son los créditos hipotecarios?
Conforme a la SBS, los créditos hipotecarios, son aquellos otorgados a personas naturales para la adquisición, construcción, refacción, remodelación, ampliación, mejoramiento y subdivisión de su vivienda. Para tal efecto. dichos créditos deben ser garantizados con hipotecas debidamente inscritas a favor de la entidad del sistema financiero.
Cabe precisar que cuando se otorga un crédito hipotecario, usualmente se respalda con la garantía de una vivienda. Por consiguiente, se entrega una cantidad de dinero que el cliente deudor devolverá mediante cuotas periódicas incluidos intereses de acuerdo con el plazo acordado con el banco.
3.¿Qué pasa si dejo de pagar un crédito hipotecario en Perú?
Al respecto, ante el incumplimiento del pago del crédito, el acreedor hipotecario tendrá las facultades de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.
Además, la hipoteca se ejecuta judicialmente. Es decir, no es posible la realización de una ejecución extrajudicial.
En esta línea, el Juez Civil es competente para conocer sobre los procesos de ejecución de garantías, en este caso el de hipoteca. Así lo dispone el artículo 690-B del Código Procesal Civil.
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4.¿Cuánto tiempo tarda el banco en ejecutar una hipoteca?
Al producirse el incumplimiento, la entidad financiera intentará comunicarse con el deudor tanto por vía telefónica como por escritos a su domicilio. De tal manera que el deudor se acerque a la entidad a fin de llegar a un arreglo, por ejemplo, mediante el refinanciamiento.
De acordar un refinanciamiento, el banco le pedirá al deudor que efectúe la venta del inmueble. En este contexto, el objetivo es que tanto el deudor como el acreedor se beneficien por una solución rápida. Además, este proceso ocurre entre el primer día de incumplimiento y el día 150 de incumplimiento.
Si no se logra ningún acuerdo, la entidad financiera procede, a partir del día 151 de incumplimiento, a preparar la documentación para la demanda judicial. Sobre el particular, la preparación de la documentación toma aproximadamente 45 días y es realizada por el estudio de abogados que trabaja con la entidad financiera.
Posteriormente, se inicia el proceso de ejecución judicial de garantía hipotecaria (PEJGH)
5.Proceso de ejecución de garantías hipotecarias en el Perú PEJGH
Dicho proceso consta de las siguientes 6 etapas:
- Presentación y admisión de la demanda.
- Orden de ejecución.
- Convocatoria a remate.
- Remate.
- Adjudicación y recuperación de crédito.
- Cobro de honorarios del estudio de abogados.
- Duración del PEJGH
5.1.Demanda de ejecución
El artículo 720 del Código Procesal Civil, establece que el ejecutante anexará a su demanda, entre otros, el documento que contiene la garantía y el estado de cuenta del saldo deudor.
Luego de presentada y admitida la demanda, se notificará el mandato de ejecución al ejecutado, ordenando que pague la deuda dentro de tres días, bajo apercibimiento de procederse al remate del bien dado en garantía. En el mismo plazo el ejecutado podrá formular la contradicción.
5.2.Orden de remate
Si transcurre el plazo sin haberse pagado la obligación o declarada infundada la contradicción, el Juez, sin trámite previo, ordenará el remate de los bienes dados en garantía.
5.3.Duración del PEJGH
Si el deudor accede a vender el bien (decisión que puede tomar en cualquier momento antes del remate y que la entidad financiera acepta), el plazo total se extendería hasta un máximo de 6 meses.
Por otro lado, si el deudor no accede a dicha venta, la duración dependerá básicamente de la cantidad de remates que se efectúe. Así como de si es preciso desalojar al ocupante del inmueble.
6.¿Cuándo prescribe una deuda hipotecaria en Perú?
Según lo dispuesto en el último párrafo del artículo 3 de la Ley N° 26639, los 10 años se contarán desde la fecha del vencimiento del plazo del crédito garantizado, cuya fecha debe constar en el documento que se presentó cuando se inscribió la hipoteca.
En tal sentido, debe solicitarse el levantamiento de hipoteca por caducidad. Para tal fin debe presentarse una declaración jurada, solicitando el levantamiento de hipoteca por caducidad. Asimismo, debe adjuntarse la solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita) y pagar la tasa registral
Es importante señalar que no es aplicable la caducidad a hipotecas constituidas a favor de empresas del sistema financiero (bancos, financieras, mutuales, etcétera), salvo que el plazo de diez años haya transcurrido antes de la vigencia de la ley N° 26702 (T.U.O. de la Ley General del Sistema Financiera y del Sistema de Seguros y orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros).
Finalmente, procede la cancelación de la hipoteca por extinción del acreedor (tratándose de persona jurídica), siempre y cuando no se haya registrado una cesión.
7.¿Se puede pagar la deuda durante una ejecución hipotecaria?
Tal decisión se puede tomar en cualquier momento antes del remate y siempre y cuando la entidad financiera acepte.
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8.Jurisprudencia
De acuerdo a la Casación 38662-2017 Lima Este, la demanda de ejecución interpuesta días antes de caducada la hipoteca no es amparable si caducidad fue inscrita durante el proceso.
Toma nota
1.La constitución de un crédito con garantía hipotecaria sin inscripción registral carece de toda validez. Así, en ese caso no hay hipoteca, únicamente un contrato de mutuo. Asimismo, sin la inscripción registral de la hipoteca, esta no producirá efectos contra terceros.
2.De no llegarse a un acuerdo con el deudor y solo en el caso que el crédito hipotecario está contenido en un título valor denominado Título de Crédito Hipotecario Negociable (TCHN), el acreedor puede optar por la ejecución extra judicial de la garantía hipotecaria.
Etiquetas: ejecutar una hipoteca.
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