Como Sacar A Un Inquilino Con Contrato Vencido. Cuando una persona arrienda un inmueble, ya sea su casa o departamento, un elemento esencial es el contrato de arrendamiento. Dicho contrato se celebra entre el arrendador y el arrendatario (inquilino) y cuenta con todos los términos en que se va a regir el arrendamiento. Es decir va a señalar las partes, la propiedad, el tiempo, el costo, entre otras cláusulas.
Cuando proceder al desalojo
Ahora bien, sabemos que uno de los mayores problemas al arrendar es un inquilino moroso y que no quiera dejar el inmueble vencido el contrato. En tal virtud, el desalojo por vencimiento de contrato en el Perú procede cuando en el contrato de arrendamiento se ha estipulado una fecha cierta como vencimiento del plazo del mismo. Por consiguiente, vencido el contrato el inquilino está en la obligación a devolver la posesión del bien.
Así, para poder desalojarlo se debe recurrir a un un proceso judicial que puede durar años y resultar oneroso. Por ello mediante la Ley N° 30933 se creó el llamado “Desalojo Notarial Express”, con el cual podrás desalojar al inquilino moroso en un plazo de 15 días.
A continuación, explicaremos todo sobre el desalojo judicial y el desalojo notarial.
1.Conciliación extrajudicial
Como paso previo al proceso judicial, debe invitarse al inquilino a una “conciliación extrajudicial”. En caso de no llegar a un acuerdo o por inasistencia de la parte invitada, culminará y se extenderá un acta con falta de acuerdo o inasistencia. En tal sentido, ya se puede recurrir al Poder Judicial y demandar el desalojo.
Cuantía
Muchos de estos procesos se tramitan conforme a su cuantía. De esta manera, si la renta mensual no supera las 50 URP (S/. 23 000), se tramitará ante un Juez de Paz Letrado (vía proceso sumarísimo). Por otro lado, si la renta mensual es mayor a las 50 URP o no exista cuantía, se tramitará ante un Juez especializado en lo Civil. (vía proceso sumarísimo).
Cabe mencionar que si se realiza una acumulación de pretensiones (de requerimiento del desalojo y el cobro de las rentas impagas) la demanda se tramitará ante un Juez especializado en lo Civil (vía proceso sumarísimo).
Proceso
El proceso iniciará con la interposición de la demanda, otorgándose el plazo de 5 días para la contestación de la misma. Posteriormente, dentro de los 10 días siguientes a la contestación de la demanda, se fijará la fecha para la Audiencia Única de saneamiento y actuación de pruebas. Finalmente, el proceso culmina con la emisión de la Sentencia.
Es importante señalar que los jueces de Paz Letrado quedan impedidos de conocer los procesos de desalojo para aquellos casos donde se haya requerido la devolución del inmueble mediante una carta notarial, conforme lo establecido en el artículo 1704 del Código Civil. Esto significa que el inquilino pierde su calidad de arrendatario, y pasa a ser considerado “poseedor precario. Por tanto, solo se podrá demandar el desalojo por ocupación precaria, y ya no por vencimiento de contrato. Como consecuencia el desalojo se tramitará ante un juzgado especializado, lo que implica la posibilidad de llegar hasta la Corte Suprema.
Lee también: Consejos para evitar que un inquilino moroso se quede con tu propiedad.
Cláusula de allanamiento a futuro
Mediante Ley N° 30201 la cláusula de allanamiento futuro fue incorporada a nuestra legislación en el 2014. Esto implica que el arrendatario se compromete a desocupar inmediatamente el inmueble, previo requerimiento judicial, si es que se presenta alguna de estas dos causales: conclusión del contrato o resolución del arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas.
Por tanto, es recomendable que el contrato de arrendamiento se adicione la “cláusula de allanamiento a futuro”. De esta manera, en caso de ser necesario, se llevará el proceso ante un Juzgado de Paz Letrado o en su defecto puede optar por las otras formas de desalojo, como el desalojo notarial exprés que explicaremos a continuación.
También podría interesarte: Contrato de alquiler: Importancia de la clásula de allanamiento futuro – Mi Abogado en Casa Perú
2.Desalojo notarial
La Ley 30933 regula el procedimiento especial de desalojo de inquilinos con intervención notarial. En otras palabras se trata del llamado “Desalojo Notarial Express”, con el cual podrás desalojar al inquilino moroso en un plazo de 15 días.
Requisitos
Para tal fin se debe cumplir con ciertos requisitos. En primer lugar se requiere que el inmueble esté individualizado. Además, en el contrato deben estar consignados los datos precisos de la ubicación del inmueble y dicho contrato debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o en escritura pública.
Adicionalmente, el contrato de arrendamiento debe estar destinado a vivienda, comercio, industria u otros fines. Por último, el contrato debe contener la cláusula de allanamiento a futuro por vencimiento del plazo o la resolución por falta de pago y debe incluirse una cláusula de sometimiento expreso a esta ley y consignarse una cuenta de abono bancaria para el pago de los arriendos.
Trámite
Si se cumple con los mencionados requisitos, se debe ingresar una solicitud de desalojo ante el notario, dentro de la provincia donde se ubica el inmueble. Luego, el notario notificará al inquilino para que en un plazo de cinco días hábiles acredite no estar incurso en las causales establecidas. Vencido el plazo, el notario verifica si existe la causal y extenderá un acta para dejar constancia del vencimiento del contrato o de la resolución del mismo falta de pago de la renta.
Solicitar el lanzamiento
El acta notarial, que constituye el título ejecutivo para el lanzamiento, es remitida al juez de paz correspondiente a fin que el interesado recurra al juez de paz letrado y solicite el lanzamiento. Dentro de los tres días hábiles de recibida la solicitud, el juez verifica el cumplimiento de los requisitos correspondientes y emite la resolución de lanzamiento y la orden de descerraje, en caso de resistencia. Además, el juez oficia a la Policía Nacional del Perú, para que dentro de los dos días hábiles siguientes, preste asistencia y garantía para la ejecución del desalojo.
Si deseas una consulta o asesoría personalizada, dale click al botón naranja y nuestra coordinadora te indicará el costo de los honorarios. Nuestros precios son justos y razonables y estaremos encantados de atenderte.